Je dědictví či dar jako bezúplatný příjem osvobozen od daně z příjmů?

Jak asi mnozí z nás ví, od roku 2014 byl zrušen zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Zdanění bezúplatných příjmů jsou od tohoto data řešena v rámci ZDP. Zjednodušeně lze říci, že veškeré bezúplatné příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmů na základě § 4a a dary spadají pod ostatní příjmy dle § 10, kde také najdeme podmínky pro osvobození, kterými podle § 10 odst. 3 písm. c) jsou:

1. od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,
2. od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti, a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,
3.  obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1. nebo 2.,
4. poplatníka z jeho majetku, který vložil do rodinné fundace, nebo z majetku, který byl do rodinné fundace vložen osobou uvedenou v bodě 1. nebo 2.,
5. nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 15 000 Kč.

V dalším textu budeme pracovat s podmínkou, že máme nabytí nemovitosti dědictvím i darem osvobozeno od daně z příjmů.

Týká se nás oznámení o osvobozených příjmech?

Pokud máme nabytí z dědictví a daru osvobozeno od daně z příjmů, musíme se nejprve podívat, zda se nás netýká povinnost podat „Oznámení o osvobozených příjmech fyzických osob“ (dále jen „Oznámení“). Tato povinnost je zakotvena v § 38v ZDP. Povinnost podat oznámení má fyzická osoba, která obdržela bezúplatný příjem osvobozený od daně z příjmů, který je vyšší než 5 000 000 Kč. Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání k dani z příjmů.

Oznámení není součástí daňového přiznání. Nemá předepsaný „povinný“ formulář, ale je možné například využít formulář z databáze tiskopisů Finanční správy.

Pokud poplatník nemá povinnost podat daňové přiznání, ale má povinnost podat Oznámení, podá jen toto oznámení ve standardní lhůtě pro podání daňového přiznání k dani z příjmů. Jestliže poplatník podává daňové přiznání, může spolu s přiznáním podat také Oznámení. Bližší informace k povinnosti podat oznámení je možné zjistit mimo jiné na webu Finanční správy.

V souvislosti s oznámením je potřeba připomenout, že ustanovení § 38v ZDP umožňuje neoznamovat příjmy, které správce daně může zjistit z rejstříků a evidencí, do kterých má přístup. U nemovitostí se jedná o Katastr nemovitostí. Ovšem pozor, toto se týká pouze úplatných převodů.

Takže u bezúplatných nabytí nemovitostí, které hodnotou přesahují 5 000 000 Kč, musíme oznamovat vždy. Na to je nutné dát pozor, neboť pokuty za nepodání Oznámení mohou být pro poplatníka velice bolestivé – viz § 38w ZDP:

• 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splní, aniž by k tomu byl vyzván,
• 10 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splní v náhradní lhůtě poté, co byl k tomu vyzván, nebo
• 15 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník nesplní tuto povinnost ani v náhradní lhůtě.

Jak zjistím, za jakou cenu jsem nabyl nemovitost v dědictví nebo darem? Zákon o daních z příjmů ve svém ustanovení § 3 odst. 3 určuje, jak se oceňují nepeněžní příjmy: „Nepeněžní příjem se pro účely daně z příjmů fyzických osob oceňuje a) podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku, b) jako pětinásobek hodnoty ročního plnění, pokud příjem spočívá v jiném majetkovém prospěchu, jehož obsahem je opakující se nebo trvající plnění na dobu 1. neurčitou, 2. života člověka nebo 3. delší než 5 let.“

Z citovaného ustanovení vidíme, že pro účely nepeněžních příjmů z titulu zdědění nebo darování nemovitosti se použije ocenění podle právního předpisu upravujícího oceňování. Tímto předpisem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen „ZoM“). Ocenění podle ZoM použijeme jak u daru, tak i u dědění. Pří dědění nemovitosti můžeme použít také ocenění, které je uvedené v usnesení o pozůstalosti při ukončení dědického řízení.

 Pokud zpracováváte v programu TAX přiznání k dani z příjmů fyzických osob (DPFO), je možné osvobozené příjmy dle § 38v do přiznání doplnit. Ve vytvořeném daňovém přiznání fyzických osob zatrhnete po levé straně v sekci Otázky volbu Oznámení o osvobozených příjmech dle § 38v zákona? Zatržením této volby se zpřístupní sekce Osvobozené příjmy. Sekci vyplníte pouze v případě, že jste ve zdaňovacím období obdrželi příjem vyšší než 5 000 000 Kč a tento příjem je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob.

Pro přílohu „Oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v zákona“ není stanovena XML struktura, proto podáváte-li daňové přiznání elektronicky, je tato příloha automaticky vložena do sekce Jiné přílohy a poté je odeslána z programu TAX spolu s daňovým přiznáním.

Oceňování podle zákona o oceňování majetku

V tomto okamžiku bychom se zastavili u ZoM a problematiky metod oceňování podle tohoto zákona. Z hlediska ZoM se pro ocenění majetku použije na základě ustanovení § 2 odst. 1 cena obvyklá, v odůvodněných případech lze dle § 2 odst. 3 použít tržní hodnotu. Ovšem ceny obvyklé či tržní hodnoty je možné použít pouze v případě, kdy ZoM nestanoví jiný způsob oceňování.

Pokud tedy se nepoužije pro ocenění cena obvyklá nebo tržní hodnota (případně cena mimořádná), jedná se o cenu zjištěnou § 2 odst. 7 ZoM. A tato situace nastává právě u oceňování nemovitostí, kdy nemovitosti se určují cenou zjištěnou.

Podle druhu nemovitosti se pak cena zjištěná stanovuje různými způsoby. Například stavby se oceňují nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem, nebo jejich kombinací, přičemž použití těchto oceňovacích způsobů u jednotlivých druhů staveb pak stanoví prováděcí vyhláška.

A jaký je rozdíl mezi jednotlivými druhy ocenění?

• Cena obvyklá – jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
• Zjištěná cena – lze ji také nazvat cenou administrativní, neboť jak již bylo uvedeno výše, u zjištěné ceny se vychází ze zvláštního předpisu, například oceňovací vyhlášky.

Jak je vidět ze samotných definic, bude docházet k velkým rozdílům při ocenění nemovitostí podle použitého druhu ocenění. Samozřejmě ZoM pro oceňování nemovitostí stanoví použití ceny zjištěné. Ale některé jiné právní předpisy (například účetní a daňové předpisy) mohou stanovit jiný druh ocenění.

Pokud v těchto jiných právních předpisech bude obecný odkaz na ZoM, tak se u nemovitostí použije zjištěná cena. Pokud by byl odkaz na jiné ocenění, pak se přednostně postupuje podle ustanovení v daném právním předpisu, které má přednost před oceněním podle ZoM.

Neosvobozený prodej nemovitosti získané bezúplatně

Jestliže jsme získali nemovitost děděním nebo darem, kterou bychom chtěli obratem prodat, podíváme se, jaký bude mít tento případ dopad na daňovou povinnost dle ZDP. Jestliže nemovitost prodáme a příjem z prodeje nebude splňovat podmínky pro osvobození podle § 4 ZDP, pak se jedná o příjem, který uvedeme v daňovém přiznání jako ostatní příjem podle § 10 ZDP. Otázkou je, jaký výdaj můžeme oproti příjmu použít.

Na tuto otázku nám dává odpověď § 10 odst. 5 ZDP: „U příjmů podle odstavce 1 písm. b) je výdajem cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí.“

Z ustanovení vidíme, že jako výdaj lze použít cenu podle ZoM. Odkaz je obecný odkaz na ZoM.
To znamená, že lze použít pouze cenu zjištěnou. A to může způsobit velké rozdíly mezi prodejní cenou a cenou uplatněnou jako výdaj podle uvedeného ustanovení. Jako příklad může být pozemek, který podle oceňovacích předpisů není stavebním pozemkem, ale prodávající i kupující z hlediska prodejní ceny jej za stavební pozemek považují. Pak může vyjít velký rozdíl v příjmech a výdajích, a tím k velkému zdanění.

Závěr

V dnešním článku jsme si uvedli některá daňová úskalí, která nás mohou potkat při nabytí nemovitosti děděním či darem. Pokud nabudeme nemovitost bezúplatně, musíme zjistit, zda toto nabytí je osvobozeno od ZDP. A pokud ano, jestli se na nás nevztahuje povinnost oznámit osvobozené příjmy.

V případě, že takto nabytou nemovitost hodláme prodat, bylo by vhodné nejprve zjistit, jakou hodnotu budeme moci uplatnit jako výdaj, abychom až při zpracování daňového přiznání nezjistili, že nás čeká platba značné daně. To už je pak pozdě.